2020年3月13日，烨星集团控股有限公司（简称“烨星集团”，股份代号：1941.HK）在香港联合交易所主板成功挂牌上市。CIC灼识咨询作为行业顾问，助力烨星集团定位其在中国物业管理行业的领先地位，全力协助香港上市的全过程。
烨星集团是一家全国领先的物业管理公司，主要为京津冀地区的住宅物业、商用物业及办公物业等提供传统物业服务和增值服务。烨星集团秉承“让人们住的开心”的服务理念，坚守“友善、坚韧、创新、卓越”的核心价值，在京津冀地区、海南省、湖北省及陕西省的8座城市提供物业管理服务。截至2019年8月31日，烨星集团管理的总收益建筑面积约为4.9百万平方米，包括21项住宅物业和15项非住宅物业。
近年来，物业股在港股市场颇受欢迎，烨星集团更是受到资本市场的追捧，仅用5天便获得近2,000倍超额认购，刷新了物业管理行业“超购王”记录。除了收获广大投资人的青睐以外，恒基地产董事总经理李家杰通过其持有的Successful Lotus Limited认购2,100万港元股份。能够同时受到这么多投资人追捧和香港资本巨头的青睐，烨星集团的优秀程度可见一斑。
CIC灼识咨询根据公司的主营业务和覆盖地区，对中国物业管理行业和细分的京津冀及海南省物业管理市场进行了深入研究分析及预测，内容覆盖市场细分与公司定位、市场规模、宏观政策因素、市场增长的驱动因素、市场发展趋势及竞争格局等。同时，CIC灼识咨询积极配合公司和保荐人撰写招股书行业概览章节，并在成功递交上市申请后，不断协助公司和保荐人回复交易所等监管机构的质询，持续完善公司上市申请材料的信息披露内容，最终公司顺利通过监管机构的聆讯，成功上市！
根据CIC灼识咨询报告，以在管面积计算，2018年中国物业管理市场规模达到约217亿平方米；其中住宅物业市场规模约149亿平方米，商用物业市场规模约20亿平方米。随着中国城镇化率的持续提升，高线级城市人口对于更大居住面积的改善型住房需求的增加，以及上游地产竣工拐点性回升，待竣工面积将迎来释放，预计未来几年对于物业管理服务的需求将继续增长。至2023年，预计中国物业管理市场规模达到约345亿平方米；其中住宅物业市场规模约241亿平方米，商用物业市场规模约42亿平方米，以上两大细分市场2018年至2023年的复合年均增长率分别约为10.1%和16.0%。另外，物业管理增值服务、社区服务、以及智慧社区等物管相关领域也在近年来迅速崛起，为中国物业管理行业的创新升级及发展潜力提供巨大的想象空间。
中国物业管理市场的主要驱动因素包括以下方面：
城市人口及人均居住面积增长
传统物业管理服务的规模增长主要由需求层面的两个因素推动：1）新移居至城市地区的人口带来的住房、商业空间和办公空间需求；2）现有城市人口的房屋置换需求。中国城镇化率由2014年的54.8%稳步上升至2018年的59.6%。然而，这一比率仍较发达国家低约15%，因此预计中国的城镇化率及城市人口在未来几年仍有一定的提升空间。与此同时，中国的人均城市居住面积亦自2014年开始稳定增长。考虑到中国一二线城市进入住房“改善时代”以及低线城市的发展，预计人均城市居住面积将在未来几年继续上升。中国城市人口及人均居住面积的增长预计将进一步刺激对物业管理服务的需求，带动在管建筑面积和物业管理行业收益的增加。
对中国房地产市场的持续投资
中国房地产行业于近年来稳步增长，房地产开发投资额在2014年至2018年间以6.1%的复合年均增长率增长。住宅房产是中国整体房地产投资的主要部分，于过去五年按相对行业平均数更高的复合年均增长率增长。从地域角度而言，华东地区是重要的房地产投资地区。华东地区包括中国的主要政治和经济中心，如京津冀地区、长江三角洲及珠江三角洲，因此华东地区的房地产投资比例占2018年全国房地产投资总额逾50%。房地产市场投资预期将于未来数年持续增长，同时，随着上游地产竣工拐点性回升，过去两年积累的待竣工面积也将在短期内迎来释放，物管行业有望持续快速增长。
多元化增值服务及管理费上涨
为提升服务质量及增加收入来源，头部物业管理公司目前呈现为业主及住户提供更多元社区增值服务的趋势，有关服务包括智慧社区、社区教育及社区养老等。2015年至2018年，中国物业服务百强企业的总收益中来自增值服务的部分由约16.5%提升至约19.5%。同时，增值服务所需的人力成本较低，其净利率高达20%，远高于传统服务的5%，可见增值服务亦具备较强的盈利能力。因此，随着增值服务的多元化发展及渗透率的上升，物业管理公司的盈利能力亦将有所提升。另一方面，随着物业管理公司服务质量与服务意识的提高，中国的物业管理费用单价呈上升趋势。具体而言，住宅物业管理费由2014年的2.1元/平方米/月增长至2018年的2.3元/平方米/月；办公楼物业管理费则由2014年的7.6元/平方米/月增长至2018年的7.8元/平方米/月。增值服务的持续创新和传统物业管理服务收费的增长将于未来数年进一步扩大物业管理行业的市场规模。
